Verslag | Collectieve toekomsten voor Wortel

Een plek verkennen - een toekomst verbeelden

De Wortelse Oude Weg is zo’n plek: tegelijk fragiel en vol potentieel.
Onder begeleiding van Ines Van Limbergen en Sofie Criekemans van Regionaal Landschap Voorkempen verkent de groep de natuurlijke gelaagdheid van het landschap langs en in de Oude Weg. De site ligt op een landschappelijke overgang – van klei naar zand, van laagte naar hoogte – met duidelijke sporen van vroege agrarische structuren, informele verkaveling en ecologische kwaliteiten. We worden uitgenodigd om langzaam en in stilte van beneden naar boven door de straat te lopen: van de Markvallei naar het centrum van Wortel, dat bovenop een terp is gelegen. De groep beweegt bedachtzaam, alsof het landschap eerst moet spreken. Kort daarna worden aarzelend maar betrokken observaties gedeeld – over oriëntatie, zichtlijnen, vogel- en autogeluiden, voortuinen die in elkaar overlopen, de vanzelfsprekende rol van de monumentale hoeve als ‘grootmoeder van de straat’. Er wordt gewezen op het contrast tussen het groene karakter en de erfinrichting bij de nieuwbouwwoningen, iemand verwondert zich over de onduidelijke voordeuren, iemand anders benoemt het gevoelsmatig ontbreken van publieke ruimte.

Hoe maken we van een plek als de Oude Weg een ruimte voor nieuwe vormen van samenleven – zonder de bestaande gelaagdheid, bescheidenheid en toegankelijkheid te verliezen?

Terug binnen koppelen we de specifieke casus van de Oude Weg aan bredere vragen. Hoe verhouden landschap, eigendom en collectiviteit zich tot elkaar? Wie ‘bestelt’ hier eigenlijk een toekomstbeeld: de stad, de familie, of de bewoners van morgen? En wat maakt dat een woonomgeving ook werkelijk gedeeld voelt?

Naast terreinobservaties brengen de deelnemers ook beleidsinzichten mee. Manon Minnebo van de Provincie Antwerpen licht het Beleidsplan Ruimte toe en benadrukt dat de Oude Weg geen verdichtingslocatie is – ondanks de formele aanduiding als woongebied. Het zogenaamde Ruimtekompas helpt beleidsmakers en ontwerpers om kwaliteit te begrijpen als de som van landschap, publieke ruimte en straatstructuur. Tegelijk onderstreeptAnn Embrechts van de Stad Hoogstraten dat er voor dit gebied nog geen formeel kader bestaat – wat zowel vrijheid als onzekerheid schept.

In een SWOT-oefening worden sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen in kaart gebracht. Het belang van multimodale bereikbaarheid, ontharding en verbondenheid met de dorpskern wordt benoemd. Tegelijk komt het risico op uitsluiting, verdere verharding en sociale leegloop ter sprake. De uitdaging wordt duidelijk: hoe maken we van deze plek een ruimte voor nieuwe vormen van samenleven – zonder de bestaande gelaagdheid, bescheidenheid en toegankelijkheid te verliezen?

Het is tijd voor verbeelding.
Kunnen we ons de Oude Weg in Wortel voorstellen over twintig jaar? Wat zien we dan?
Wat groeit er? Wie woont er? Hoe leven mensen er samen?

Drie scenario's voor een gedeelde toekomst

In drie doorschuivende werkgroepen* worden drie mogelijke toekomstscenario’s onderzocht – door AR-TUR zorgvuldig voorbereid en uitgewerkt. Elk scenario vertrekt vanuit een andere verhouding tot eigendom, samenwerking en beheer – maar steeds met het gedeelde belang van landschap, water, bodem en gemeenschap voorop. Elk scenario biedt andere kansen, spanningsvelden en werpt organisatorische vragen op. De scenario's verschillen in ambitie, schaal, ritme en mate van collectiviteit.

* In een poging de uitkomst van de drie gesprekken werkbaar en vergelijkbaar te maken, is onderstaande neerslag ervan gestructureerd en puntsgewijs – en niet in het minst hoe de enthousiaste en geanimeerde, dan weer aarzelende en terughoudende brainstorms plaatsvonden. De inhoud is samenvattend en doet recht aan de gesprekken.

SCENARIO 1 | Gedeeld waardenkader als uitgangspunt

De familie ontwikkelt samen met experten en het lokale bestuur van Hoogstraten een gedeeld waardenkader voor de toekomstige ontwikkeling van de site. Dit kader beschrijft de kwaliteiten van de open en bebouwde ruimte die vandaag het straatbeeld bepalen en richting de toekomst behouden moeten blijven. Daarnaast worden ambities geformuleerd rond water, bodem, landschap en duurzaam bouwen.

De familieleden behouden elk hun eigendom en ontwikkelen hun perceel op eigen tempo, binnen de grenzen van het waardenkader en met een passende financiële constructie. Elk nieuw perceel wordt ontwikkeld door bewoners die de grond verwerven met kennis van het gedeelde kader. Zij nemen verantwoordelijkheid op voor thema’s als waterkwaliteit, -kwantiteit en klimaatrobuustheid.

De stad Hoogstraten bewaakt samen met de familie dat alle ontwikkelingen binnen het waardenkader blijven. Daarnaast neemt ze het initiatief in de aanleg en het beheer van het blauwgroene netwerk binnen het publieke domein

Ruimtelijke ambities

• Behoud van schaal en inplanting: bestaande volumes blijven bescheiden en op hun huidige plaats.
• Respect voor het reliëf: geen nivellering, maar ontwerpen met de natuurlijke hoogteverschillen.
• Circulariteit: hergebruik van materialen, vermijden van afbraak en tabula rasa.
• Doorlopend groen: voor-, zij- en achtertuinen vormen een samenhangend landschap; hagen en houtkanten krijgen de voorkeur boven draad of hekwerk.
• Individueel waterbeheer: elk perceel wordt voorzien van infiltratiemaatregelen en opvangcapaciteit; de publieke ruimte speelt een ondersteunende rol.
• Dorpse figuren*: tweelingwonen, tetriswonen, dwarsliggers.
• Dorpse tactieken*: open ruimte versterken, buitenruimte delen, zichtlijnen vrijwaren, eigendomsgrenzen verzachten, dorpse functies verweven, fietsinclusief ontwerpen.

* zoals beschreven in de Toolbox Dorpse Architectuur van AR-TUR, 2021

Organisatie & beheer

• Waardenkader als bindende leidraad: nieuwe bewoners schrijven zich in op de kernwaarden en principes, eventueel via een ‘sollicitatiemodel’.
• Een collectief overlegorgaan of stuurgroep bewaakt het kader, stuurt bij, en organiseert eventueel planmatig beheer van gedeelde zones.
• Continuïteit als uitgangspunt: afspraken rond verkoop, verhuur en nalatenschap zijn cruciaal om de waarden over generaties heen te borgen.
• Informatieplicht bij overdracht: de rol van een notaris en vastgoedkanalen is essentieel – de overheid ondersteunt hierin.
• Juridische verankering en handhaving: nood aan afspraken, bv. een charter als onderdeel van de akte, een gemeentelijke verordening of Ruimtelijk Uitvoeringsplan**

** Zie bijvoorbeeld: https://www.nieuwsblad.be/cnt/dmf20240203_94730878

Kansen

• Collectief landschapsbeheer van voor-, zij- en achtertuinen.
• Vervanging van klassieke verkavelingsvoorschriften door een kwalitatief waardenkader.
• Ruimte voor sociaal-artistieke invulling van de centrale hoeve of andere collectieve plek.
• Planmatig beheer kan extern uitbesteed worden – bv. Groenonderhoud.
• De randvoorwaarden trekken een gemotiveerd bewonerspubliek aan.

Zwaktes & bedreigingen

• Spanning tussen vastgoeddenken en natuurdenken: individuele belangen kunnen botsen met landschappelijke doelstellingen.
• De handhaving is kwetsbaar: bij verkoop of overdracht dreigt de oorspronkelijke visie te verwateren. Voorbeelden uit het verleden, zoals bijvoorbeeld in het geval van de afspraken voor de wijk Raadsheren uit de jaren 1970 in Vosselaar tonen aan dat een charter bij een notariële akte vaak verwatert.
• Beperkt transformatiepotentieel: het scenario wordt als behoudsgezind ervaren; er is weinig ruimte voor nieuwe programma’s of typologieën.
• Exclusiviteitsrisico: te veel voorwaarden kunnen de toegankelijkheid en diversiteit t.a.v. nieuwe bewoners beperken.
• Volhouden van collectieve geest vraagt blijvende betrokkenheid van bewoners en overheid.

'Het collectieve verhaal is mooi als ge onderdeel zijt van het collectief.

Open vragen

• Wat als toekomstige bewoners niet akkoord gaan met het waardenkader?
• Hoe veranker je een waardenkader juridisch zonder drempels op te werpen?
• Welke rol speelt de overheid bij (pro)actieve handhaving?
• Kunnen incentives zoals lagere grondprijzen of fiscale voordelen helpen om het waardenkader levend te houden en exclusiviteit te vermijden?
• Hoe creëer je flexibiliteit wanneer noden in de tijd veranderen?

SCENARIO 2 | Collectief ontwerp en bouw als samenhangend traject

De familie ontwikkelt samen met experten en het lokale bestuur van Hoogstraten een masterplan voor de toekomstige ontwikkeling van de site, over de verschillende perceelsgrenzen heen. Dit masterplan vertaalt het waardenkader van de familie naar een samenhangend ruimtelijk ontwerp.

De uitvoering gebeurt gefaseerd in opdracht van de familie, waarbij per fase één of meerdere gebouwen op de markt worden gebracht. Nieuwe bewoners nemen vanaf het begin deel aan het collectieve beheer van de gedeelde delen van de site. De opgaven rond waterkwaliteit, -kwantiteit en klimaatrobuustheid worden samen aangepakt binnen het blauwgroene netwerk, dat onder beheer staat van de stad.

Voor het gedeeld beheer en de ontwikkeling wordt een nieuwe financiële structuur opgezet. De stad Hoogstraten faciliteert het proces via aanpassing van het ruimtelijk-juridisch kader.

Ruimtelijke ambities

• Integraal ontwerp over perceelsgrenzen heen: het masterplan werkt niet met individuele kavels, maar met een samenhangende ruimtelijke visie.
• Landschap als sturend principe: open ruimte, reliëf en bestaande landschappelijke structuren bepalen de inplanting van nieuwe gebouwen.
• Compact en levensloopbestendig wonen als uitgangspunt, met aandacht voor zorgfuncties.
• Behoud van organische rooilijnen en glooiingen, met een informele, dorpse opbouw.
• Trage verbindingen en groene corridors worden actief ontworpen.
• Verdichting richting de dorpskern, niet aan de randen.
• Meer collectieve woonvormen en figuren, zoals bijvoorbeeld een dwarsligger of erfwonen, zijn mogelijk mits rekening te houden met de perceelsgrenzen en de fasering in de tijd omwille van het behoud van de individuele eigendommen.

Organisatie & beheer

• Aanstelling van een 'masterplanner 'als spilfiguur, die de visie en samenhang bewaakt, uitvoeringsprocessen begeleidt en als aanspreekpunt fungeert.
• De stad ondersteunt juridisch, planologisch en via het beheer van het collectieve groenblauwe netwerk.
• Voorafgaandelijke waardebepaling en afspraken over verhandelbare bouwrechten zijn noodzakelijk voor een eerlijke verdeling.
• Beheerstructuur via een vereniging of vzw, eventueel met externe partners zoals Natuurpunt of Regionaal Landschap De Voorkempen.
• Een lange realisatietermijn (20-30 jaar) vraagt om duurzame structuren die kunnen evolueren.

- 'Ge hebt nieuwe bewoners nodig met een missie – die bereid zijn om zich op een bepaalde manier te organiseren en daar zeer veel tijd en energie voor op te offeren.'
- 'Ja. En dan krijgt ge de arrogantie van mensen die er al wonen, die gaan zeggen hoe het moet.'
- 'Dat is geen arrogantie. Niet iedereen moet hier willen wonen.'

Kansen

• Gebiedsdekkend waterbeheer en landschapsinrichting, afgestemd op de bestaande natuurlijke structuren.
• Herbestemming van de hoeve als collectief hart – met ruimte voor sociaal, zorgzaam en/of cultureel gebruik.
• Bewuste sociale mix: tegenwicht voor exclusiviteit door te ontwerpen op gedeelde waarden, niet op marktwaarde.
• Flexibele woonvormen, aangepast aan verschillende levensfasen.
• Erfgoed, duurzaamheid en sociale rechtvaardigheid komen samen in het behoud en hergebruik van bestaande panden.

Zwaktes & bedreigingen

• Juridische complexiteit bij grensoverschrijdende fasering: klassieke eigendomsstructuren botsen mogelijk met collectieve uitvoering.
• Een masterplan is niet automatisch afdwingbaar zonder verankering via juridische instrumenten.
• Onduidelijkheid over beheer: wie neemt welke verantwoordelijkheid? Wie levert welke bijdrage – in grond, tijd of middelen?
• Financiële herverdeling is gevoelig, zeker bij verschillen in bebouwbaarheid of erfgoedwaarde.
• Risico op ongelijkheid tussen bewoners met verschillende startsituaties of woningtypes.
• Een langdurige samenwerking vraagt betrokkenheid van alle partijen – en blijft alleen werken als die goed georganiseerd en ondersteund wordt.

Open vragen

• Hoe combineer je juridische verankering met flexibiliteit?
• Welke organisatievorm maakt beheer over perceelsgrenzen heen werkbaar?
• Wie bewaakt het waardenkader op lange termijn?
• Hoe behoud je sociale toegankelijkheid zonder exclusieve instap?
• Wat is een eerlijke manier om financiële waarde te verdelen bij ongelijke kavels of erfgoed?
• Hoeveel collectiviteit is minimaal nodig om dit scenario te laten slagen?

SCENARIO 3 | Gedeeld beheer en eigenaarschap als fundament

De familie bundelt haar eigendommen, en ontwikkelt samen met experten en het lokale bestuur van Hoogstraten een langetermijnvisie op bewonersprofiel, gebruik en beheer van de site. Op basis daarvan wordt een masterplan opgesteld dat inzet op het behoud en de versterking van bestaande en toekomstige waarden.

De uitvoering gebeurt gezamenlijk, als een geheel. Toekomstige bewoners of gebruikers verbinden zich aan de visie en doelstellingen van de site. De vraagstukken rond waterkwaliteit, -kwantiteit en klimaatrobuustheid worden opgenomen in een samenhangend blauwgroen netwerk. Wonen en landschap worden gezamenlijk ontwikkeld en beheerd, ondersteund door een sluitende langetermijnfinanciering.

De stad Hoogstraten faciliteert het proces via aanpassing van het ruimtelijk-juridisch kader.

Ruimtelijke ambities

• Perceelsgrenzen vervagen, wat meer ontwerpvrijheid en integrale transformatie mogelijk maakt.
• Nieuwe typologieën, zoals erfwonen of een buurtschap,worden mogelijk.
• Diversiteit en levensloopbestendigheid zijn kernwaarden.
• Kleinschaligheid en zachte inpassing zijn een uitgangspunt: beperkte bouwhoogte, zachte kroonlijsten, leidend landschap.
• Nieuwe bebouwing wordt ingepast met respect voor waterlopen, bodemstructuur en bestaande elementen.
• Bestaande woningen worden waar mogelijk behouden en hergebruikt – als alternatief voor sloop, en tegen het ‘schrootdenken’ - of bestaande materialen worden opnieuw ingezet.
• Water bepaalt mee waar gebouwd wordt: natte zones worden vrijgehouden of ingezet voor buffering.
• De straat vormt de ruggengraat, met een groene inrichting en mogelijkheid tot ontharding.
• Vervagende erfscheidingen als uitgangspunt: hagen, gedeelde overgangen en collectieve zones maken perceelsgrenzen diffuus.

Organisatie & beheer

• Eigenaarschap via aandelen: bewoners zijn mede-eigenaar van het geheel, niet per se van een woning.
• Mogelijke rechtsvormen: vzw, coöperatie, CLT (Community Land Trust), horizontale VME.
• Er is een centraal beheermodel voor landschap, gebouwen en water.
• Duidelijke afspraken over beheer en onderhoud van publieke en privézones.
• De familie blijft betrokken via een grondcoalitie – bij sterke organisatie kan de rol van de stad beperkt blijven.
• Een centrale structuur maakt opvolging en handhaving eenvoudiger dan bij individuele percelen.

Kansen

• Dit scenario creëert het grootst mogelijke potentieel voor integrale woonlandschapsontwikkeling, zowel ecologisch als sociaal.
• Toegankelijkheid en betaalbaarheid kunnen structureel verankerd worden, buiten de klassieke vastgoedlogica.
• Mix van woonvormen voor jong en oud: cohousing, zorgwonen, starterswoningen.
• Herbestemming van de hoeve als gedeeld hart met sociale, culturele en/of werkfuncties.
• Er ontstaat meer ontwerpvrijheid en flexibiliteit door het samenvoegen van gronden.
• Gedeeld eigenaarschap van het landschap versterkt de onderlinge betrokkenheid.

Zwaktes & bedreigingen

• Collectiviteit vereist inzet en vertrouwen – niet vanzelfsprekend voor iedereen.
• Complexiteit in organisatie en financiering kan drempels opwerpen.
• Risico op exclusiviteit als de organisatiestructuur te gesloten of te privaat is.
• Aandachtspunt bij opvolging, zeker bij generatiewissels.
• Instappers en afhakers beïnvloeden de dynamiek: wat als iemand niet (meer) mee wil?
• Juridische vertaling en eigendomsstructuur zijn complex bij aandelenmodellen.

Open vragen

• Wat is de juridisch meest werkbare vorm voor gedeeld beheer?
• Hoe garandeer je betaalbaarheid en openheid zonder exclusieve toegang?
• Wat als familieleden pas later willen instappen in het collectieve systeem?
• Kan de klassieke vastgoedlogica doorbroken worden via deze modellen?
• Hoe blijf je garanderen dat het ontwerp fijnmazig, landschappelijk en divers blijft?

Collectiviteit - werk in uitvoering

De namiddag eindigt abrupt, zonder plenaire terugkoppeling van de drie scenario’s. De gesprekken afronden is moeilijk, en zoals verwacht lopen we uit – het is al laat, ineens heeft iedereen haast.

Maar wat de scenario's en de gesprekken aantonen, is de gelaagdheid van 'collectiviteit'. Soms gaat het over gedeeld eigenaarschap of beheer, soms over gedeelde buitenruimte of zorg, en soms over het simpele feit dat mensen in elkaars nabijheid leven. Wat voor de ene vanzelfsprekend is, vraagt voor de andere om actieve inzet. Collectiviteit is geen blauwdruk, maar een spanningsveld tussen individuele vrijheid en gedeelde verantwoordelijkheid.

Ook tijdens deze tweede sessie blijkt de Oude Weg de ideale, vruchtbare en complexe plek om deze collectieve modellen te onderzoeken. Omdat de familie het vertrekpunt vormt, bestaat er een gedeelde geschiedenis en bereidheid om samen vooruit te kijken. Tegelijk zien we dat niet elke context nood heeft aan expliciete collectiviteit. Ook kleine, individuele ingrepen dragen bij: voortuinen zonder schuttingen, gedeeld haagbeheer, of wateropvang die verder reikt dan de eigen oprit.

Collectiviteit is geen blauwdruk, maar een spanningsveld tussen individuele vrijheid en gedeelde verantwoordelijkheid.

Het KempenLab Dorpse Woonlandschappen erkent deze gelaagdheid, en werkt aan een toolbox die ruimte laat voor uiteenlopende benaderingen – van ambitieus collectief tot haalbaar individueel. De scenario’s die vandaag handen en voeten kregen, worden de komende weken verder uitgewerkt en gespiegeld aan juridische en organisatorische kaders. Ook met de familie wordt opnieuw in gesprek gegaan: om terug te koppelen, te verdiepen, en samen te bepalen welke elementen houvast bieden voor een toekomsttraject.

In juni volgt dan een nieuwe sessie, waar ook weer andere stemmen aanschuiven: experten in organisatievormen, financiering en beheer. De vragen die vandaag op tafel liggen – over eigenaarschap, toegankelijkheid, continuïteit en betrokkenheid – verdienen antwoorden die onderbouwd zijn, en afgestemd op de plek.

Wat begon als een oefening in collectief denken en een verkennend gesprek over samen wonen en leven, groeit stilaan uit tot een zoektocht naar verbondenheid tussen mensen, met de plek – in Wortel, en daarbuiten.

Dorpsversterking door groenblauwe beleving - Groenblauwe beleving door dorpsversterking
Deze werksessie kadert in het LEADER project ‘Dorpsversterking door groenblauwe beleving - Groenblauwe beleving door dorpsversterking’ en het bredere traject van het KempenLab Dorpse Woonlandschappen. We ontwikkelen een Toolbox Dorpse Woonlandschappen om de open ruimte van Kempense dorpskernen te versterken. AR-TUR verwezenlijkt dit traject samen met onze partnersKU Leuven Departement Architectuur, provincie Antwerpen, stad Hoogstraten, Regionaal Landschap De Voorkempen en Wortel2030 met de steun van de Europese Unie, Vlaanderen, de provincie Antwerpen, Rurant en LEADER.