Verslag Workshop Kempenlab Wijkrenovatie

Bovenbouw + Veldwerk: voorzet voor een wijkwinstmodel

Bovenbouw en Veldwerk willen met hun voorzet op zoek gaan naar een visie voor de wijk en een ‘toekomstwensbeeld’. Welke keuzes liggen op tafel? Welk beeld of welke kwaliteiten willen we behouden?

Verdichting kan hierbij gezien worden als een aanzet om het metabolisme van de wijk te katalyseren: een groter of gevarieerder woningaanbod genereert verhuisbewegingen en meer middelen, en kan zo een wijkontwikkeling in gang zetten.

Als het verdichtingsprincipe wordt toegepast op een reguliere straat in Vlaanderen, waarbij een kavel met een eengezinswoning wordt omgevormd tot een kavel met appartementen of meerdere woningen, zijn het vooral de verkopers en de ontwikkelaars van het project die met de winst gaan lopen. De verkoper, die een goede prijs kan krijgen voor zijn kavel of woning, vertrekt uit de straat, en ook de ontwikkelaar heeft na het voltooien van het project geen binding meer met de plek. Dat betekent dat er van de gemaakte winst niets ter plaatse blijft: noch de plek zelf, noch de buren of de bewoners uit de straat halen voordeel uit de meerwaarde. Zou een andere benadering er niet voor kunnen zorgen dat er op de een of andere manier een deel van de winst ‘ter plekke’ kan blijven? Bestaat er een ‘wijkwinstmodel’ waarbij er ook een lokale meerwaarde gecreëerd wordt?

In een verkaveling is het opportuun om de densiteit te verhogen op plekken waar er al gebouwd is, en de onbebouwde plekken vrij te laten. Deze kunnen een belangrijke rol spelen binnen een wijk, als ze ingericht worden als publieke ruimte en op die manier een meerwaarde betekenen voor de hele wijk.

Nieuwe architectuur hoeft de bestaande erfgoedwaarde niet teniet te doen. Bij verkoop aan een ontwikkelaar kunnen er uiteraard voorwaarden gesteld worden, zowel op het vlak van beeldkwaliteit als op het vlak van investeringen. Zo kunnen er bijvoorbeeld gemeenschappelijke faciliteiten in de plannen worden opgenomen, of kan er geïnvesteerd worden in collectieve renovaties. Eventueel kan een verdichting ervoor zorgen dat die financiële middelen er zijn.

Zo wordt het wijkwinstmodel ook een contract met de bewoners van de wijk, waarbij een collectieve aanpak gestimuleerd en ondersteund wordt, en de kwaliteit ook bewaakt kan worden.

Hoe dan ook is een langetermijnvisie onontbeerlijk voor het uitrollen van een model dat zowel de doelstellingen van de huisvestingsmaatschappij als de noden van de bewoners en het bewaken van de erfgoedwaarde en architecturale kwaliteit verenigt.

Een globale visie voor de hele wijk voorkomt ad hoc-ingrepen die achteraf nadelig blijken, zoals het verkopen van individuele woningen in een rij huurhuizen. De visie maakt ruimte voor meer collectiviteit, waarbinnen een rollend fonds of wijkfonds een rol zou kunnen spelen.

Voor zowel Egelsvennen als de Parkwijk zijn nog niet alle uitgangspunten helder:

• Behoud van beeld en kwaliteit: wat zijn de specifieke kwaliteiten die behouden moeten blijven? Stedenbouwkundig – architecturaal – groen – … ?
• Wat is de erfgoedwaarde?
• Beeld of authenticiteit? Wat is de definitie van authenticiteit?
• Hoe definiëren we behoud: identiek behoud / behoud in maat en schaal / behoud in materialiteit / … ?
• Is er een behoeftenstudie gebeurd? Waar hebben de huisvestingsmaatschappij en de bewoners nood aan?
• Is verdichting nodig? Zoja, hoeveel woningen en welke types?
• Zijn er binnen de wijk verschillen in de kwaliteit van de bebouwing en de architectuur?
• Wat zijn de financiële randvoorwaarden?

In verschillende brainstormsessies wordt gezocht naar mogelijke kapitaal- en organisatiestromen: hoe genereren we kapitaal en waaraan zouden we dat idealiter besteden? Daarnaast wordt onderzocht hoe we de transitie kunnen doen slagen, rekening houdend met ruimtelijke kwaliteiten: is verdichting een strategie? Is het de enige? Hoe werkt het systeem ruimtelijk?

Brainstormsessies

GROEP 1 (Parkwijk)

• Het ‘metabolismevoorstel’, waarbij winsten worden geherinvesteerd op de site, is een interessante piste.
• Het aantal bouwlagen van nieuwbouw is een gevoelig punt.
• De huidige casco’s zijn zeer intelligent en bieden zeker mogelijkheden tot benoveren.
• De transitiemomenten (momenten van renoveren of verhuizen) moeten goed gekozen en gecoördineerd worden, en worden best geclusterd. Zo voorkom je ook versnippering en te veel individuele transities.
• Zittende huurders kunnen nog steeds hun woning aankopen: het systeem bemoeilijkt clusteren.
• Het voorkooprecht van Sociale Huisvestingsmaatschappij kan helpen ‘ontsnipperen’.
• Belang van regie voor de bewaking van de kwaliteit: transitieregisseur of wijkmanager?
• Herinvestering winsten: hoe kunnen winsten terugvloeien naar de wijk?
  • Op wijkniveau: zorgaspect, op grote schaal denken over vernieuwingsoperatie
  • Openbare ruimte: mogelijke of nodige investeringen? Fondsen binnen VMSW of eerder op Europees niveau?
  • Strategie van de ‘derde partij’, bijvoorbeeld ontwikkelaar: een Sociale Huisvestingsmaatschappij kan niet zomaar verkopen aan ontwikkelaar

GROEP 2 (Parkwijk)

• Erfgoedwaarde van de wijk: zijn er minder waardevolle delen binnen de wijk? Heeft dat invloed op de hele wijk? Hoe kan daar rekening mee gehouden worden bij de keuze van locaties voor nieuwbouw, renovatie of verdichting?
• Is er verdichting mogelijk aan de rand van de wijk in plaats van bij / tussen / aan de bestaande bebouwing? Voor Parkwijk bijvoorbeeld. aan de Aa of binnen de nieuwe torens van AWG enBlend.
• Clustering van renovatie mogelijk maken.
• Globale visie voor hele wijk mogelijk maken, onder meer om duidelijkheid voor de bewoners te creëren.
• Transitiemanager kost geld maar kan ook middelen opbrengen door subsidies te verwerven.

GROEP 3 (Egelsvennen)

• Belang van open plekken, voorkeur voor behoud.
• Focus op minder kwalitatieve zones: zuiden van de wijk, aan het bos, op de locatie van de garageboxen.
• Nood aan extra voorzieningen? Geen vraag naar commerciële voorzieningen, wel ontmoetingsplekken of eventueel werkplekken.
• Momenteel goede mix van bewoners.
• Huidig aanbod van woningen: vooral grotere types. Eventuele verdichting eerder met kleinere types.
• Eventueel gemeenschappelijke infrastructuur: logeer- of ontmoetingshuis.
• Strengere controle en mogelijke sancties op aanpassingen aan de woningen en innemen van openbaar domein: wie zou dat op welke manier moeten en kunnen doen?
• Positieve benadering: trots (van bewoners én Sociale Huisvestingsmaatschappij) op de wijk, in combinatie met ondersteuning (technische en praktische begeleiding)
• Woningwissels: eigenaars wisselen met gerenoveerde huurwoning en betalen meerwaarde (af)

GROEP 4 (Egelsvennen)

• Te weinig geanticipeerd op veranderingen in de wijk, regie van de wijk ontbreekt (beeld, sociale samenhang, … ). Nood aan informatie en advies.
• Investeringsmodel: vooral aan de rand verdichten of bij garageboxen
• Energietransitie organiseren (omwille van energie-armoede) met terugverdienmodel voor bewoners. (Energierekening is soms hoger dan de huur.)
• Nood aan ‘beheerplan’ (cfr. beschermde monumenten): kan dit afgedwongen worden? Bij ontbreken van juridisch kader is handleiding handig of nodig.
• Mogelijk om problematiek in een breder kader te bekijken, over verschillende wijken heen?
  • Deze wijken horen bij de top van de selectie.
  • Kunnen we de ‘cashcow’ elders zoeken?
  • Is verdichting hier wenselijk?
  • Winstoverdracht tussen verschillende wijken van dezelfde bouwmaatschappij is momenteel niet mogelijk.

De workshops en het gesprek achteraf brengen een aantal belangrijke vragen en bevindingen naar boven:

• Het is belangrijk scherp in beeld te krijgen welke kwaliteiten we willen behouden. Wat betreft het beeld, het stedenbouwkundig plan, de openbare groene ruimte, de ensembles, de architectuur, het gebouw zelf, de materialisatie, …
• Hoe begrijpen we het ‘behoud’ van kwaliteit? Welke rol speelt authenticiteit?
• Is er behoefte aan verdichting of extra woningen? Zoja, welke types? En waar?
• Zijn er binnen de wijk zones met meer of minder architecturale en/of technische kwaliteiten? Waar?
• Verdichting kan zorgen voor winsten die kunnen terugvloeien naar de wijk. Maar er zijn ook andere manieren waarop een ‘metabolisme’ op gang kan komen.
• Op welke manier kan een wijkwinstmodel opgezet worden? Waar zitten mogelijke inkomsten (enkel in verdichting?) en wat zijn gewenste investeringen?
• Een mogelijkheid is een rollend fonds of wijkfonds voor collectieve ingrepen (renovaties, energetische ingrepen, …) met kwaliteitsbewaking.
• Het is interessant te onderzoeken hoe derde partijen hierin een rol kunnen spelen.
• Het is van belang inzicht te krijgen en gebruik te maken van transitiemomenten (renoveren, benoveren, verhuizen, …), deze te clusteren en te coördineren. Dat vergt wel een goede visie en coördinatie om versnippering tegen te gaan.
• Ondersteuning die hierbij denkbaar is:
  • Beheersplan
  • Sancties (wat / hoe / wie)
  • Technische en praktische begeleiding van bewoners
  • Regie: transitieregisseur / wijkmanager

Naar aanleiding van de resultaten van die eerste workshop, hebben we besloten de in juni geplande tweede workshop anders in te richten. De mix van sociale huurwoningen en private koopwoningen blijkt een van de voornaamste uitdagingen om in de casuswijken tot een wijkrenovatieplan te komen. In de zoektocht van het Kempenlab kiezen we er nu eerst voor in klein comité in gesprek te gaan met private woningeigenaars.

In het najaar organiseren we opnieuw een gesprek met een bredere groep stakeholders, waarbij iedereen van harte welkom is. We maken dan ook een cahier op over het gehele traject. De workshop die gepland stond op 13 juni gaat dus niet door.

Kempenlab Wijkrenovatie

Deze avond kadert in het Kempenlab Wijkrenovatie, waarin AR-TUR aan de slag gaat rond de verduurzaming van (sociale) woonwijken. Twee moderne wijken in de Kempen zijn onze experimenteergrond: de Parkwijk in Turnhout en Egelsvennen in Mol. Met huisvestingsmaatschappijen, beleidsmakers, ontwerpers, deskundigen, bewoners en andere betrokkenen gaan we in gesprek over scenario’s voor de toekomst.

De eerste bijeenkomsten van het Kempenlab waren het wijkenbezoek op 21 september en de workshop ‘nulmeting’ op 27 september. Het verslag geeft een weerslag van de opgehaalde ervaringen en bijdragen van de aanwezigen.

Op 5 april vond de eerste scenarioworkshop plaats. Bovenbouw architectuur en Veldwerk architecten deden een eerste voorzet van hun ontwerpend onderzoek. We gingen in gesprek over toekomstscenario’s voor de voorbeeldcasussen Parkwijk in Turnhout en Egelsvennen in Mol.

Tijdens de lezingavond op dinsdag 14 mei kwam je meer te weten over inspirerende voorbeeldprojecten en scenario’s. Ontwerpers uit Vlaanderen en uit Nederland vertelden over aanbevelingen en valkuilen bij hun aanpak; van fijnzinnige renovatie tot radicale transformatie. Het verslag vind je hier.

Het Kempenlab ronden we af in het najaar van 2019 met een publiek gesprek en een cahier.

Partners

AR-TUR werkt in dit Kempenlab met onder meer de sociale huisvestingsmaatschappijen de Ark en de Molse Bouwmaatschappij, de Provincie Antwerpen en het Vlaams Architectuurinstituut (Architectuurarchief Vlaanderen).