Verslag | Collectieve kaders voor de Oude Weg: over grenzen en verbinding
Dinsdagnamiddag 10 juni verzamelden een twintigtal stakeholders en experten in de Warande in Turnhout voor een derde werksessie in het traject Kempenlab Dorpse Woonlandschappen. AR-TUR onderzoekt met dit Kempenlab specifiek groenblauwe strategieën en instrumenten om te implementeren in het ontwerp-, en transformatieproces in dorpen. En dit specifiek toegepast op de casus De Oude Weg in Wortel, Hoogstraten. In dit traject staan ook nog een summerschool en de publicatie van de Toolbox Dorpse Woonlandschappen gepland, met als doel de opgedane kennis breder toepasbaar te maken in Vlaanderen. Op het programma vandaag: het verdiepen van kennis en inzichten, welke stedenbouwkundige en juridische instrumenten kunnen ingezet worden en wat financiële en organisatorische voorbeelden en pistes zijn om deze collectieve aanpak te organiseren.
Verslag: Lucas Desmet - Edith Wouters
Leestijd: 10 min
Foto's: Kelly Donckers
De Oude Weg in Wortel als casus
De Oude Weg ligt tussen de dorpskern van Wortel en de Markvallei en is ontstaan vanuit een historische hoeve. De weg kent nog een vrij groene uitstraling, maar is de voorbije decennia stilaan verkaveld in individuele percelen en geleidelijk verhard. Tegelijk groeit bij de huidige bewoners de vraag over hoe de omgeving zich in de toekomst zou kunnen en moeten ontwikkelen. In twee vorige werksessies zijn drie mogelijke scenario’s verkend hoe de Oude Weg er in de toekomst uit kan zien. De deelnemers aan deze sessie kregen voorafgaandelijk de reeds besproken scenario’s voorgelegd. Scenario 1 met een gedeeld waardenkader als uitgangspunt, scenario 2 met een collectief ontwerp en bouw als samenhangend traject en een laatste scenario met een volledig gedeeld beheer en eigenaarschap als fundament.
De sessie begon met een namenrondje, waarbij aan iedere kandidaat gevraagd werd om een voorbeeld te geven uit hun eigen ervaring dat bij één van de drie scenario’s aansloot. De groep bestond uit een interessante mix van geïnteresseerden waaronder advocaten, stedenbouwkundigen, en medewerkers van het stadsbestuur van Hoogstraten. Vanuit diverse perspectieven werden inspirerende voorbeelden aangereikt. De voorbeelden varieerden van een project waarbij drie diepen bouwgronden het achterste deel van hun perceel in gemeenschap moesten brengen voor de drie percelen, over een gebied met verschillende eigendommen waar men gewerkt heeft met een grondcoalitie en het verhandelen van ontwikkelingsrechten, over een project waarbij het lokaal bestuur niet instaat voor het beheer van de publieke ruimte omdat ze geen eigenaar zijn en een onderzoek naar de vrije keuze om publiekrechtelijke erfdienstbaarheden privaat te beheren tot het lopende tuinstratenproject in Wortel en natuurweefselplanning, zoals in Oud-Waterschei en Wezenbeek-Oppem.
Een ander boeiend voorbeeld is de coöperatie Dhage in het West-Vlaamse dorp Reningelst. Daar ligt een eeuwenoude weide van 2 ha in het midden van de dorpskern. Dhage wil de mooie, groene plek vrijwaren van bouwpromotoren. Met steun van de coöperanten en samen met vzw De Weij kopen ze de weide stukje voor stukje zelf aan zodat deze unieke plek kan blijven bestaan. Daarnaast geven ze de locatie een duurzame en sociale invulling met oog op de toekomst. Een vzw maakt het mogelijk te werken met vrijwilligers en de vzw zal de weide aan de coöperatie huren voor een vast bedrag per jaar, voor het organiseren van allerhande activiteiten. Op die manier kan men de vaste kosten van de coöperatie bekostigen en een gezonde financiële werking van de coöperatie garanderen.
Marco Vlemmix van de Nederlandse organisatie Bouwen In Eigen Beheer (BIEB) bracht het voorbeeld in van het woonproject Erve Bakhuys. Het gaat om 7 individuele woningen met elk een kleine private tuin. Samen delen ze een tuin en een collectieve schuur. De collectieve delen zijn mandelig , d.w.z. dat het gemeenschappelijk eigendom is van meerdere eigenaren en dat het bestemd is voor het gemeenschappelijk nut van die eigenaren. Het is een vorm van mede-eigendom waarbij de betrokken partijen gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het beheer en het onderhoud van het mandelige object. Ze worden beheerd via een aparte beheervereniging. Een gelijkaardig voorbeeld is het project met de toepasselijke naam De Nieuwe Belg in Eindhoven, waarbij 9 woningen zijn gesitueerd rond een collectieve hof, die op dezelfde wijze wordt beheerd. In Strijp R worden de collectieve ruimtes beheerd via een coöperatie. Wie in het hof woont mag – let op: niet moet – lid worden van de coöperatie.
Team Vlaams Bouwmeester initieerde enkele jaren geleden de pilootprojecten ‘Nieuwe coalities voor het wonen’. In Schorvoort in Turnhout neutraliseerde een grondcoalitie tussen meerdere grotere grondeigenaars de perceelsgrenzen, waardoor een collectieve ontwikkelingsvisie kon ontstaan. Aan inspiratie alvast geen gebrek. Wat de casus De Oude Weg echter specifiek maakt, is het feit dat de huidige kavels in versnipperde individuele eigendom niet zo gemakkelijk als geheel kunnen worden getransformeerd tot een collectief geheel. Het werd geleidelijk duidelijk dat de drie aangereikte basisscenario’s meerdere gradiënten kennen die we samen met de familie verder willen onderzoeken.
Verkenning van de uitdagingen en kansen van het huidig stedenbouwkundig kader
Via de Fish Bowl-techniek verkenden we nadien de mogelijkheden en beperkingen van het huidige ruimtelijke kader rond de Oude Weg in Wortel. Het gesprek startte met vier experten in het midden van de ruimte, terwijl de overige deelnemers errond in een kring zaten en luisterden. Wanneer de deelnemers een vraag hadden, wisselden ze de experten af en zo kwam een breed scala aan inzichten en ervaringen aan bod. Het doel was vooral om kennis te oogsten en een beter beeld te krijgen van wat er met de bestaande regelgeving mogelijk is, zonder dat er vandaag al naar definitieve oplossingen werd gezocht.
Zo gingen we dieper in op wat het gewestplan en het huidige planologisch kader van Hoogstraten toelaten, en bespraken we wat dit betekent voor de drie scenario’s. Ann Embrechts, planoloog bij de stad Hoogstraten, gaf aan dat er nog geen ruimtelijk beleidsplan is en dat vergunningen vandaag de dag worden afgetoetst via het principe van ‘goede ruimtelijke ordening’. Schepen voor Ruimtelijke Ordening in Hoogstraten Hilde Vermeiren voegde hieraan toe dat het maken van een masterplan vanuit de stad voor dit kleine gebied weinig zinvol is en dat het effectiever is om goed in gesprek te gaan met individuele eigenaars.
Fien Batens, creatief directeur bij stedenbouwkundig bureau Omgeving, merkte op dat het niet enkel gaat over al dan niet gewenste verdichting, maar dat ruimtebeslag een minstens even belangrijk aandachtspunt is. Ze gaf het voorbeeld dat men op twee percelen kan verdichten om elders open ruimte te bewaren. Stedenbouwkundige Ward Verbakel sloot daarbij aan en stelde dat het begrip ruimtebeslag wellicht beter helpt om het toekomstpotentieel van de site te beoordelen. Zelfs een kleine woning kan immers bij herbouw meer ruimte innemen door bijkomende voorzieningen zoals een oprit, garage, zwembad of trampoline, waardoor de straat al snel een stedelijker karakter krijgt. Een kleinschalig gedeelde woning voor bijvoorbeeld vier senioren zou in dat geval paradoxaal genoeg juist meer open ruimte kunnen laten.
Tenslotte stelde Edith de vraag wat de demografische ontwikkelingen zijn in Wortel. Het is goed om dit alvast in kaart te brengen: misschien is er geen nood aan verdichting, maar kan de vergrijzingsgolf de nood aan nieuwe woonvormen, waar men collectiever en zorgzamer samenwoont, in de toekomst vergroten. Qua type bebouwing is het belangrijk om de (informele) erfgoedwaarde van de weg ook mee te nemen.
Deze sessie bracht waardevolle inzichten over de kansen en beperkingen binnen het bestaande instrumentarium, die in een vervolgtraject verder worden uitgewerkt. Misschien is het aanstellen van een dorpsbouwmeester in Hoogstraten wel een stap om aan proactieve kwaliteitsbewaking te doen voor de ruimtelijke ordening?
Verkenning van de voor- en nadelen van verschillende stedenbouwkundige instrumenten en eigendomsstructuren
Met dezelfde methodiek verkenden we het stedenbouwkundig instrumentarium. Welke instrumenten kunnen worden ingezet om vooropgestelde ambities vast te leggen richting de toekomst? Wat kunnen we niet vastleggen? Advocaat in omgevingsrecht Tariq Pels bracht naar voren dat er juridisch twee grote wegen zijn: enerzijds publiekrechtelijk, anderzijds burgerrechtelijk.
Privaatrechtelijk kunnen de betrokken eigenaars onderling afspraken contractueel vastleggen in een charter. Daarin kunnen thema’s zoals behoud van open ruimte, aandacht voor erfgoed en de aanleg van groenblauwe structuren worden opgenomen. Dit soort charters zijn echter niet juridisch afdwingbaar door de stad en kunnen enkel door de eigenaars zelf worden bewaakt. Hier schuilt ook het gevaar dat deze afspraken de grondwaarde van de percelen vermindert. Verder werd het idee van een grondbank of grondcoalitie besproken, waarbij de eigenaars hun percelen inbrengen in een gemeenschappelijke structuur. De eigendom wordt dan vertaald in aandelen of gebruiksrechten, waardoor individuele verschillen in ontwikkelingspotentieel of bouwmogelijkheden worden gecompenseerd. Dit maakt een collectieve aanpak van de inrichting en het beheer mogelijk, inclusief de realisatie van gezamenlijke groenblauwe elementen.
Publiekrechtelijk biedt een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) mogelijkheden om ruimtelijke ambities en beperkingen juridisch vast te leggen. Maar al snel werd de piste van een RUP aan de kant geschoven, gezien de kleinschaligheid van het gebied en de hoge kosten. Bovendien is een RUP vooral relevant wanneer een bestemmingswijziging of een grootschalige herinrichting nodig is, wat hier niet het geval is.
Als alternatief werd een masterplan of inrichtingsschets genoemd. Voor de Oude Weg moet dit dan vanuit de eigenaars opgemaakt en ingediend worden. Daarnaast kan de stad een visie voor de Oude Weg opnemen in het gemeentelijk Beleidsplan Ruimte. Echter zal dit nooit zo specifiek zijn dat het de eigenaars op perceelsniveau kan aansturen.
Samengevat: privaatrechtelijk kan veel, maar dan moeten de eigenaars zelf de verantwoordelijkheid nemen. Als de stad betrokken wil zijn, moet het project groter en algemener zijn. Voorbeelden zoals dat van de Raadsherenwijk in Vosselaar waarbij een afsprakenkader of charter worden toegevoegd aan de notariële akte bij de opeenvolgende verkopen tonen van dat het privaatrechtelijke waardenkader dat aan de oorspronkelijke projectvisies verbonden was moeilijk te handhaven is. Instrumenten om planologisch te sturen en eigendomsstructuren zijn bovendien twee sporen om op te werken: welke planologische instrumenten zijn er om de visie vergund te krijgen, maar ook hoe is het eigenaarschap en het beheer van collectieve ruimte te structureren (bijvoorbeeld met behoud van eigen grond, van de gebouwen losgekoppelde grondeigendom of met aandelenstructuur en grondinbreng). Met een coöperatie bijvoorbeeld kunnen de eigenaars conform de wetgeving afspraken rond groenblauw beheer in de statuten schrijven. Hierbij mag men niet te specifiek gaan, en is het belangrijk om voornamelijk de intenties duidelijk te maken.
Inventarisatie mogelijke inspirerende eigendomsmodellen
Na de pauze verkenden we hoe een meer gedeeld eigenaarschap voor de Oude Weg in Wortel vorm zou kunnen krijgen door de inventarisatie van mogelijke inspirerende eigendomsmodellen. Hierover is nog niet alles duidelijk, maar wel dat er grote interesse is in hoe coöperaties of verenigingen kunnen functioneren in deze context. De deelnemers kregen de opdracht om fiches in te vullen met voorbeelden van mogelijke samenwerkingen.
Fien vertelde dat zij vooral ervaring heeft met coöperaties in de bedrijfswereld, zoals de coöperatie Omgeving, en suggereerde dat een vennootschap zoals CV Oude Weg een mogelijk vehikel kan zijn waarmee veel gestuurd kan worden. Ward stelde voor om de groep niet tot de familie te beperken, maar ook andere bewoners van de straat te betrekken. Belangrijk hierbij is het opstellen van een ‘reglement van interne orde’, waarin afspraken worden vastgelegd en waarin staat hoe op overtredingen wordt gereageerd. Jolein Bergers, deeltijds medewerker bij Blikveld vzw en Plant&Houtgoed, merkte op dat dit voor veel mensen een leerproces is en dat het belangrijk is om fouten en conflicten niet meteen hard af te straffen. Advocaat Ive Van Giel bracht het iets laagdrempeliger concept van de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) dat ook kan ingezet worden voor collectieve buitenruimte ter sprake.
Marco Vlemmix vertelde over zijn ervaring in Nederland met coöperaties mét behoud van privébezit, wat banken ook aantrekkelijk vinden. Het kan ook voor bewoners een voordeel zijn: een kleinere privétuin bijvoorbeeld, maar wel met toegang tot grotere gedeelde groenzones. Fien stelde als reactie hierop een model voor waarbij de eigendom van de grond collectief is (bijvoorbeeld via een grondbank eigendom van de coöperatie), terwijl de woningen zelf individueel eigendom blijven. Dit kan bijvoorbeeld via erfpacht of recht van opstal worden georganiseerd. Praktisch houdt dit in dat de coöperatie, als eigenaar van de grond, akkoord moet geven bij de oprichting van nieuwe woningen. Dit is vergelijkbaar met een Community Land Trust (CLT), waarbij het grondaandeel collectief blijft en de woning privé-eigendom is. Deze rechtsvorm leidt tot een coöperatie zonder winstoogmerk die eigendom afstaat aan individuen en de gemeenschap (de trustees). In de praktijk ondersteunen CLT’s bijvoorbeeld betaalbaar wonen, gemeenschapstuinen, openbare gebouwen en commerciële ruimtes. Gemeenschappelijk eigendom wordt zo beheerd door en voor de gemeenschap. De pachtovereenkomst van de trust kan worden opgezegd als het gebruik van de grond niet meer beantwoordt aan de doelstellingen van de trust. Ward stelde een ander concept voor en suggereerde dat een wijkbedrijf misschien een interessant vehikel kan zijn, waarbij inkomsten uit diensten of beheer opnieuw in de wijk worden geïnvesteerd. In Nederland wordt dit al toegepast: de gemeente doet het groot onderhoud, de coöperatie neemt het klein onderhoud op zich, en de besparing vloeit terug naar de wijk. Beginnen met het collectief groenbeheer van de open ruimte, is misschien gemakkelijker dan te morrelen met de baksteen in onze maag.
Koen Wynants van Commonslab gooide het op het einde nog even over een andere boeg. Hij pleitte voor experimenteren met regels en structuren op maat van de eigen context in plaats van naar vaste wetgevende kaders te zoeken. De huidige wetgeving is immers opgebouwd vanuit wantrouwen en voorziet weinig ruimte voor commons-gebaseerde oplossingen. Hij raadde aan om energie te steken in het samen bouwen aan iets moois met de familie in plaats van het zoeken naar sluitende voorbeelden elders.
“Brug bewandelen terwijl we ze aan het bouwen zijn”
Om af te ronden, blikten Dirk en Edith vooruit op de volgende stappen. Bewoner en familielid Dirk Vanhaute gaf aan nog in dubio te zijn: enerzijds is de Oude Weg ook voor de familie een interessant pilootproject, anderzijds is er nog twijfel binnen de familie over wat ze precies kunnen meenemen uit dit traject. Belangrijk is dat de manier van samenwerken geen spanningen veroorzaakt binnen de familie. Een diepgaander gesprek met de stad zal op termijn nodig zijn, en daarin voelt de familie zich meer gesterkt.
Edith bevestigde dat dit gesprek met de stad er zeker komt, mogelijk al tijdens de summerschool eind september, waar ontwerpvoorstellen zullen helpen om zaken concreter te maken. Ze benadrukte het belang van een gedeeld waardenkader binnen de familie en ziet het vervolgtraject als een brug die al bewandeld wordt terwijl hij nog gebouwd wordt. Met een vraag om inspirerende voorbeelden of juridische informatie door te sturen om verder mee aan de slag te gaan, kwam deze alweer boeiende werksessie tot een einde.
Dorpsversterking door groenblauwe beleving - Groenblauwe beleving door dorpsversterking
Deze werksessie kadert in het LEADER project ‘Dorpsversterking door groenblauwe beleving - Groenblauwe beleving door dorpsversterking’ en het bredere traject van het KempenLab Dorpse Woonlandschappen. We ontwikkelen een Toolbox Dorpse Woonlandschappen om de open ruimte van Kempense dorpskernen te versterken. AR-TUR verwezenlijkt dit traject samen met onze partners KU Leuven Departement Architectuur, provincie Antwerpen, stad Hoogstraten, Regionaal Landschap De Voorkempen en Wortel2030 met de steun van de Europese Unie, Vlaanderen, de provincie Antwerpen, Rurant en LEADER.
