Coalitievorming in Egelsvennen

VERSLAG - Woensdag 30 maart verzamelden 27 stakeholders, externe experten en private eigenaars uit Egelsvennen in een zaaltje in Mol. Het doel van deze verdiepende werksessie: gezamenlijke kennisopbouw rond de wijk en de wijkrenovatie, én engagement creëren om concrete stappen vooruit te zetten.

Tekst: Lucas Desmet
Foto's: Kelly Donckers
Leestijd: 12 minuten

Voorbije zomer organiseerde het wijkcollectief een infomarkt waar een groot aantal bewoners en geïnteresseerden informatie kreeg over de wijk, de uitdagingen en het project Wijkmotor. In het najaar was er een excursie naar Groningen om te leren over collectieve wijkrenovatie bij onze noorderburen, en heeft de Molse Bouwmaatschappij een proefproject afgerond voor de renovatie van een modelwoning in de wijk. Recent is ook een wedstrijdvraag voor een stedenbouwkundige studie van de wijk gelanceerd in samenwerking met de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en het Team Vlaams Bouwmeester. Enkele belangrijke vragen blijven nog onbeantwoord: Hoe verzoenen we erfgoedwaarde en energieprestatie? Hoe kunnen we de renovatie van woningen in de wijk opschalen om zo het erfgoedkarakter van de hele wijk te behouden? Hoe betrekken we private eigenaars en houden we dit voor iedereen betaalbaar? Of nog hoe pakken we het groenbeheer van de publieke ruimte in de wijk aan?

Verkennen van de wijk en de uitdagingen

Karina Van Herck (Agentschap Onroerend Erfgoed) en Erik Schoofs (Molse Bouwmaatschappij) startten de avond met een uiteenzetting over Egelsvennen, waarin de wijk en de uitdagingen in kaart gebracht werden. Egelsvennen is een bijzondere wijk in Mol-Achterbos, ingebed tussen de dennen en op wandelafstand van het station. De parkwijk is ontworpen door architect Leo Verbist en landschapsarchitect Henri Carlier en werd in een viertal bouwfases tussen 1968 en 1981 opgeleverd. Egelsvennen telt zo’n 155 woningen, bestaande uit patiowoningen en lage eengezinswoningen. Vandaag zijn er 61 private koopwoningen en 94 sociale huurwoningen in het bezit van de Molse Bouwmaatschappij. De bouwmaatschappij plant bovendien om 10 extra huurwoningen in de wijk te bouwen.

In 1973 kreeg de sociale woonwijk de - ondertussen gekende - titel van ‘mooiste wijk van België’. De wijk is doordrongen met ideeën van structuralisme, brutalisme en ‘community planning’ en de woningen zijn gebouwd in een laat-modernistische stijl. De hoge erfgoedwaarde zit in het totaalontwerp van de wijk. Die omvat zowel de woningen, de wijkaanleg, de groenaanleg en het zogenaamd ‘klein erfgoed’, zoals de brievenbussen. De wijk is ondanks dit alles niet beschermd.[1]

[1] Meer informatie over de erfgoedwaarde van deze en andere wijken kan men vinden in een onderzoeksrapport van het Agentschap Onroerend Erfgoed.

Ook de mensen die er wonen schrijven mee aan het verhaal van de wijk. Er zijn nog veel bewoners van het eerste uur en de private eigenaars zijn nog grotendeels de originele kopers. De bevolking in de wijk veroudert, terwijl tegelijk een nieuwe, multiculturele generatie bewoners zijn intrek in de wijk neemt.

De versnipperde eigendomsstructuur, die doorheen de jaren verder versterkt werd, staat de totaalrenovatie van zowel de woningen als de omgevingsaanleg in de weg. Het spanningsveld tussen de uniformiteit van de wijk en de uniciteit van de eigen woning steekt hier de kop op. Individuele ingrepen aan de woningen en de geleidelijke inname van het openbaar domein geven de wijk vandaag een wat rommelige aanblik. De bewoners zien echter het idee van samenhangende wijk en het behoud van het erfgoedkarakter als een kwaliteit, en niet als een bedreiging. Dit is uiteraard een belangrijke voorwaarde voor de collectieve wijkrenovatie. Een andere, grote uitdaging schuilt in het verzoenen van de brutalistische erfgoedwaarde en energiedoelstellingen. Ook de beplanting en de omgevingsaanleg zijn aan onderhoud toe en de beheerskosten gaan de hoogte in, wat de gemeente Mol en de Molse Bouwmaatschappij kopzorgen baart. Een laatste uitdaging schuilt in het toekomstbestendig maken van de wijk op stedenbouwkundige schaal door bijvoorbeeld collectieve energievoorziening, wateropvang en gedeeld autogebruik. Dit alles begint druk te zetten op het samenleven in de wijk.

Private eigenaars betrekken: breakouts and breakthroughs?

De Vlaamse regering heeft besloten dat tegen 2050 elk huis een A-label moet hebben, of minstens collectief een B-label. Dit is een gigantische opgave, zeker aangezien dit nu gemiddeld een E-label is. Verschillende initiatieven en tools, zoals De Grote Verbouwing, EnergyVille met ECODISTR-ICT of het Pandschap, verzamelen kennis of ontzorgen eigenaars, en effenen zo het pad voor grootschalige renovaties. In Nederland vertaalt deze opgave zich in het renoveren van zo’n ‘duizend woningen per dag’. Dit betekent dat ook de woningen in Egelsvennen gerenoveerd moeten worden. Els Van de moortel (doctoraatsstudent KULeuven) onderzocht in het kader van de proefrenovatie van een woning de technische aspecten voor de energetische renovatie van de woningen en lichtte deze toe. De woningen dateren uit de tijd dat er nog maar weinig of geen aandacht besteed werd aan isolatie. Bij een aantal private woningen is de spouw ondertussen al geïsoleerd, of is er extra isolatie op het dak geplaatst, om meer thermisch comfort te voorzien. Een belangrijke noot is dat het moeilijk te beloven is of en hoeveel de energiekosten zullen dalen na renovatie. Dit is immers veelal persoonsafhankelijk, een kwestie van leefgewoonte en verbruik, én afhankelijk van schommelende energieprijzen.

Eén van de grootste problemen zijn koudebruggen. De structuralistische en brutalistische stijl van de woningen met de betonnen ringbalk op het dak maakt dat de warmte rechtstreeks van binnen naar buiten kan ontsnappen. Dit zorgt voor condens- en schimmelvorming in vochtige ruimtes zoals slaapkamers en badkamers, wat nefast is voor de woonkwaliteit. Om deze koudebrug op te lossen, én minstens een B-label te behalen, is het nodig om de gehele de ringbalk in te pakken met isolatie. Hiervoor moet men een voorzetgevel plaatsen, wat grote gevolgen heeft voor de erfgoedwaarde van de woningen. Daarom wordt het ook voor de koopwoningen interessant om in dit traject van de Wijkmotor mee te stappen. Martijn Willems (Stuifzand) nam de erfgoedwaarde van de onlangs opgeleverde modelwoning onder de loep. Als regel geldt dat men op het eerste zicht niet mag zien dat de woning ‘opgedikt’ is. Zo moest er dus gezocht worden naar een nieuwe baksteen die van uitzicht hetzelfde is als de oorspronkelijke. Het is moeilijk te zeggen hoe de baksteen gaat verouderen. Door de dikkere gevel wordt de huidige inkomhal bovendien te smal, wat dan weer een invloed heeft op de lay-out van de woningen die een nieuwe inkomsas met berging en een grotere badkamer krijgen.

Ook de luchtdichtheid vormt een probleem in het kader van de energetische renovatie van de woningen. Veel warme lucht verdwijnt via de glasdallen in de badkamer. Na het afdichten van alle kieren is de modelwoning nu dubbel zo luchtdicht. Een woning moet niet volledig luchtdicht zijn, aangezien voldoende luchtverversing belangrijk is om een goede luchtkwaliteit te garanderen.

“De luchtdichtheid in de woningen is zo slecht dat 12 keer per uur alle warme lucht door spleten en gaten in de gevel naar buiten verdwijnt.” - Els Van de moortel

Tenslotte zijn er de te verwachten ouderdomsverschijnselen. Zo zijn veel badkamertegels moeilijk proper te krijgen en zijn de leidingen verroest. Het uitbreken en isoleren van de vloerplaat is een ingrijpende keuze met een beperkte energetische meerwaarde, maar één die wél noodzakelijk is als de leidingen nog niet vervangen zijn geweest. Het vervangen van de ramen en het isoleren van daken en muren daarentegen hebben dan wel een grote financiële kost, ze hebben tevens een grote energiewinst. Om de bewoners mee te krijgen in de renovatiegolf, is het dus belangrijk om duidelijk in kaart te brengen welke stappen een eigenaar kan zetten, en wat de impact en de betaalbaarheid van zulke ingrepen zou zijn. Tijdens de proefrenovatie bleek dat het niet zo eenvoudig was om de buitenschil te renoveren terwijl de bewoners in hun huis blijven. Het zal zaak zijn om tijdens de woningrenovatie verhuisbewegingen van bewoners op te vangen, waarvoor de bouwmaatschappij alvast een informatiecampagne opzet.

Gesprekstafel: ontzorging

Na de uiteenzetting van uitdagingen en mogelijkheden splitste de groep in twee om verder te discussiëren hoe men private eigenaars kan betrekken in de renovatie van de wijk. Een eerste groep, onder begeleiding van Campina Energie en de BouwhulpGroep, besprak hoe private eigenaars ontzorgd kunnen worden. Hoe kan men (kwetsbare) eigenaars helpen met het indienen van de bouwaanvraag, het oplossen van technische vragen, het vinden van de juiste materialen zoals de gevelsteen of het buitenschrijnwerk? Campina Energie is een Kempense coöperatie die burgers samenbrengt om te investeren in hernieuwbare energie en energiebesparing. Verder leveren ze ook diensten, zoals BENOvatiecoaches die bij bewoners langsgaan om te kijken wat er kan gebeuren en wat dit zou kosten. Het noodkoopfonds Gent Knapt Op kan hier inspireren. Noodkopers zijn kopers die noodgedwongen een kwalitatief minderwaardige woning moeten kopen omdat ze geen huurwoning vinden (door het gebrek aan degelijke en betaalbare private en sociale huurwoningen). De woningen van slechte kwaliteit hebben vaak een hoog energieverbruik en dito facturen tot gevolg. Via het noodkoopfonds kunnen ook zij hun woning renoveren. De eigenaars ontvangen hiervoor een bedrag van het fonds, en wanneer de woning verkocht wordt, komt dat bedrag opnieuw in het fonds (een zogenaamd rollend fonds).

“Een klimaatvriendelijke woonst staat gelijk aan een comfortabele woning.” - Dennis Obbels

De BouwhulpGroep is een architecten- en adviesbureau uit Eindhoven. Zij introduceerden in de groep het idee van renoveren in een ‘serie van één’, of via zogenaamde componenten zoals een dak, de gevel, de technische installaties ... In plaats van project per project of wijk per wijk te renoveren, denken zij in componentfamilies. Het voordeel van deze zogenoemde componentrenovatie is dat het een kleinere schaal betreft, waardoor het meer behapbaar wordt dan een totaalrenovatie. Bovendien kan men het renoveren van een component meteen ook combineren met het herbekijken van het gebruik van die ruimte. Op die manier kan men dus niet enkel op vlak van techniek, maar ook op vlak van gebruik en uitzicht van de woning gesprekken voeren en beslissingen maken. Bij een totaalrenovatie zijn deze zaken vaak te complex en gaat het veelal enkel over techniek, terwijl de andere aspecten van het wonen evenzeer belangrijk zijn. Bovendien kan men in stappen renoveren, ongeacht wie de eigenaar is. Zo hoeft men niet alles in één keer te doen, maar kan men gevel per gevel na-isoleren, wat vooral handig is voor een versnipperd woningbezit met huur- en koopwoningen zoals in Egelsvennen.

Beide ideeën van een noodkoopfonds en renovatie via componenten, kunnen ook in Egelsvennen worden toegepast: de Molse Bouwmaatschappij investeert bijvoorbeeld om ook de private woningen per component aan te pakken. Hiervoor is het belangrijk om alle problemen die in de woningen aanwezig zijn (zoals schimmelvorming) in kaart te brengen, samen met de mogelijkheden (bijvoorbeeld een warmtepomp). Dit kan door inlichtingenfiches en een stappenplan. Wanneer deze woningen worden (door)verkocht, komt de investering dan terug naar het fonds.

Gesprekstafel: samenleven en financiering

Een tweede groep nam de uitdagingen van samenleven en financiering op, met Cera en Co-Inpetto als gespreksleiders. In deze groep werd het idee van een coöperatie uit de doeken gedaan, met het voorbeeld van het Stadsmakerfonds in Leuven. Zo zou een Molse coöperatie denkbaar zijn, waar men als inwoner van Mol instapt en een bepaald bedrag inlegt. Dit bedrag wordt dan geïnvesteerd om verschillende wijken in Mol te renoveren. De investeerder krijgt bijvoorbeeld om het jaar een dividend uitgekeerd, bekomen door de winst op de energiefactuur via de renovaties, en de investering wordt terugbetaald bij stopzetting. Zo wordt het geïnvesteerde geld in de tussentijd wel nuttig gebruikt om aan de doelstellingen van de coöperatie en de investeerder te werken. In de toekomst zouden er zelfs hele woningen in de coöperatie gebracht kunnen worden wanneer oudere bewoners bijvoorbeeld verkopen.

“Investeren in een coöperatie is niet per se een belegging. Maar het helpt mee te bouwen aan de leefomgeving, en het brengt meer op dan een spaarboekje.” - Lieve Jacobs


Om het idee van een coöperatie in Egelsvennen of Mol uit te werken, zou men snel een business model moeten schetsen. Daarvoor is het bijvoorbeeld belangrijk te weten hoeveel vennoten nodig zijn, wat de minimale en maximale inleg is, op welke termijn een eerste terugbetaling kan gebeuren, wat de exploitatiekosten zijn, enzovoort.

Co-Inpetto ging nog een stap verder in dit verhaal van coöperaties. Momenteel worden al onze digitale data centraal beheerd en bewaard, en heeft een gebruiker er zelf geen controle over. Zo zou men ook in de wijk een nieuwe data-infrastructuur kunnen aanleggen, net zoals het gas of elektriciteitsnetwerk, maar die in handen is van een coöperatie van bewoners. Zo krijgen zij inspraakmogelijkheid wat er met hun gegevens gebeurt, en zou er zelfs winst kunnen terugvloeien naar de wijk wanneer de data verkocht wordt aan andere instanties. Dit idee werd door de bewoners met enige moeite onthaald. Toch zag men ook de voordelen in van een digitaal wijkplatform, wat zo simpel als een gezamenlijke chatgroep kan zijn, om de bewoners meer te verbinden. Het op tijd buitenzetten van het vuilnis, het uitlenen van een boormachine of het uitvoeren van kleine klusjes zou hiermee gemakkelijk geregeld kunnen worden.

“Misschien kan een digitale omgeving de wijk vandaag de dag meer verbinden dan een buurtbarbecue.” - Barbara Goosens

Koppelkansen en partnerschappen

De afspraak is om de verschillende pistes nu verder uit te diepen. Een werkgroep onderzoekt of men beroep kan doen op (beschikbare) collectieve fondsen. Een eerste stap is het opmaken van een business plan en het oplijsten van de nodige expertise voor zo’n mogelijk coöperatief fonds.

Een overzicht van de verschillende stappen, mogelijkheden en kosten om te renoveren aan de hand van inlichtingenfiches kan de private eigenaars mee overtuigen en ontzorgen. De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen belooft aandacht te wijden aan de vraag hoe private eigenaars te betrekken in collectieve wijkrenovatie in een artikel in Woonwoord.

Met nog twee sessies in het vooruitzicht is het doel om tegen het einde van dit jaar alvast de aanzet van een autonoom functionerend en betrokken wijkcollectief te realiseren met een gemeenschappelijk engagement in de vorm van een 'wijkcontract', mee ondersteund door een masterplan voor de wijk.